Кабінет Міністрів України змінив правила визначення вартості будівництва та аналізу цін на матеріальні ресурси. Постанова №1073 від 26 серпня 2026 року внесла зміни до постанови №1512, яка регулює ціноутворення у будівництві в умовах воєнного стану. Основні положення набрали чинності 1 вересня 2026 року, окремі вимоги почнуть діяти з 1 січня 2027 року.
Зміни стосуються насамперед порядку аналізу цін на будівельні матеріали, формування інвесторської кошторисної документації, твердої та динамічної договірної ціни, а також використання електронної бази даних цін.
Аналіз цін – для об’єктів від 1,5 млн грн
До 1 серпня 2027 року вимоги щодо аналізу цін на матеріальні ресурси застосовуються до об’єктів будівництва із загальною кошторисною вартістю від 1,5 млн грн.
Йдеться саме про загальну кошторисну вартість об’єкта, а не про вартість окремого договору чи закупівлі.
Після 1 серпня 2027 року цей поріг скасовується – аналіз цін необхідно буде проводити незалежно від загальної кошторисної вартості об’єкта.
Аналіз здійснює замовник під час складання інвесторської кошторисної документації. Якщо розроблення проєктної документації покладено на підрядника, відповідний обов’язок покладається на нього.
При застосуванні динамічної договірної ціни підрядник також проводить аналіз під час підготовки актів приймання виконаних будівельних робіт.
Матеріали розподіляють залежно від їх частки у загальній вартості
Одна з основних практичних змін стосується диференційованого підходу до підтвердження вартості матеріальних ресурсів.
До 1 серпня 2027 року при складанні інвесторської кошторисної документації, формуванні твердої договірної ціни та у визначених випадках тендерної пропозиції застосовується модель, яку умовно можна визначити як «60/30/10».
Для матеріальних ресурсів, які становлять найбільшу частину загальної вартості, передбачений більш детальний аналіз із використанням цінових пропозицій виробників, імпортерів, офіційних представників або дистриб’юторів.
Для наступної групи ресурсів допускається ширше коло джерел – відкриті вебресурси, електронна система закупівель, база даних цін, спеціалізовані інформаційні ресурси та інші джерела, не заборонені законодавством.
Після 1 серпня 2027 року співвідношення груп змінюватиметься на «60/35/5».
Для динамічної договірної ціни під час взаєморозрахунків застосовується інший підхід – «60/40». Тому порядок підтвердження вартості матеріалів потрібно визначати з урахуванням конкретної стадії реалізації проєкту та виду договірної ціни.
Ціни на офіційних сайтах можна використовувати для аналізу
Нові правила розширюють можливості використання відкритої інформації про ціни.
Для аналізу можуть використовуватися дані виробників, імпортерів, офіційних представників, дистриб’юторів та постачальників, зокрема інформація, оприлюднена на вебресурсах та в електронних базах.
При цьому використання певної комерційної або електронної цінової пропозиції для аналізу не означає, що замовник чи підрядник зобов’язаний придбати матеріали саме у цього постачальника. Так само надання цінової інформації не створює для постачальника обов’язку здійснити поставку.
Достовірність інформації про ціну та статус виробника, імпортера, представника або дистриб’ютора забезпечує особа, яка надала або розмістила відповідну пропозицію.
Посилюється роль електронної системи
Після початку функціонування бази даних цін звіт про аналіз цін на матеріальні ресурси має створюватися у формі електронного документа засобами Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва та підписуватися кваліфікованим електронним підписом.
Проведення аналізу можна буде передавати на договірних засадах іншим особам, однак вони повинні забезпечити відповідність звіту вимогам постанови та кошторисним нормам.
Підрядник також має завантажувати до ЄДЕССБ договірну ціну під час завантаження договору підряду. Якщо договірна ціна змінюється додатковою угодою, оновлену інформацію необхідно завантажити протягом трьох робочих днів після її укладення.
Фактична заробітна плата має бути підтверджена
Постанова уточнює і порядок підтвердження витрат на оплату праці.
Фактичний рівень заробітної плати підтверджується відповідною довідкою за формою, встановленою кошторисними нормами України.
До неї може включатися винагорода за цивільно-правовими договорами з фізичними особами, якщо виконані ними роботи безпосередньо пов’язані з відповідним договором підряду та їхня вартість входить до складу прямих витрат.
Це підвищує значення узгодженості кошторисної документації, договірної ціни, актів виконаних робіт та первинних документів про фактичні витрати.
Для раніше затвердженої документації передбачені перехідні правила
Постанова № 1073 окремо врегулювала ситуацію з проєктами, розпочатими до набрання чинності новими вимогами.
Затверджена раніше проєктна документація не потребує коригування лише через відсутність електронного звіту з аналізу цін, якщо на момент її затвердження такого обов’язку ще не було.
Це особливо важливо для великих проєктів, у яких проєктування, проходження експертизи, закупівля та безпосереднє виконання будівельних робіт відбуваються протягом тривалого часу.
Що змінюється на практиці
Для замовників, проєктувальників і підрядників постанова № 1073 означає необхідність точніше фіксувати джерела цінової інформації та враховувати стадію, на якій проводиться аналіз.
При формуванні вартості будівництва необхідно враховувати:
– загальну кошторисну вартість об’єкта;
– вид договірної ціни – тверда чи динамічна;
– частку конкретних матеріальних ресурсів у загальній вартості;
– допустимі джерела інформації про ціни;
– дату та умови, за яких була отримана цінова інформація;
– необхідність створення та завантаження відповідних документів до ЄДЕССБ.
Для замовника це означає більшу увагу до обґрунтованості інвесторської кошторисної документації. Для підрядника – необхідність забезпечити документальне підтвердження ціни ресурсів відповідно до виду договірної ціни та етапу виконання робіт.
Для експертних організацій зміни також мають практичне значення, оскільки коректність визначення вартості будівництва безпосередньо залежить від правильного застосування нової процедури аналізу цін.